Quando acquisti un immobile a sconto, da mettere a reddito, devi fare pochi piccoli passaggi per valutare che sia sempre davvero un buon affare!
Cosa rende l’acquisto di un immobile un œGood Deal ?
Prima di acquistare un immobile devi fare una stima preliminare di quanto flusso di cassa puoi aspettarti dal tuo investimento.
Un’operazione immobiliare è un buon affare quando genera reddito.
Ricorda che il flusso di cassa, o cash flow, è ciò che resta delle entrate totali una volta pagate tutte le spese. Quindi, per fare una stima più vicina possibile alla realtà devi:
- Conoscere il mercato degli affitti: la cifra che chiederai al tuo inquilino la decidi tu, ma devi tener conto dei prezzi medi a cui immobili simili al tuo vengono messi a reddito nella tua zona di interesse, o rischi seriamente di ritrovarti fuori mercato e lasciare la tua proprietà sfitta e un immobile senza inquilino genera soltanto costi.
- Conoscere tutti i costi: l’unica spesa che dovrai sostenere non è la sola la rata del mutuo (sempre che tu abbia acquistato a leva, come ti consiglio). Ipotizza di mettere a reddito la tua proprietà per 1200 euro al mese e che la rata del mutuo sia di 800 euro. Se il cash flow è uguale al reddito totale meno le spese, potresti pensare che corrisponda a 400 euro mensili (1200 euro di affitto “ 800 euro di rata). Purtroppo non è finita qui, devi considerare TUTTI i costi che dovrai sostenere mensilmente.
Alla rata infatti devi aggiungere i seguenti costi:
- tasse
- assicurazione
- riparazioni necessarie per mettere a reddito l’immobile
- riparazioni future (se prevedi di fare dei lavori necessari di adeguamento da qui a tre anni)
- canoni che potresti di non incassare per i periodi in cui la proprietà sarà sfitta
- professionisti e collaboratori a cui decidi di delegare parte della gestione (agente immobiliare, segretaria e così via).
Queste sono le spese più comuni quando acquisti un immobile, ma potrebbero saltarne fuori delle altre. Regola fondamentale, dunque, è fare bene i conti!
Se vuoi diventare un investitore immobiliare di successo, la matematica è vitale. Se fai bene i conti, avrai un cash flow positivo, altrimenti rischi soltanto di perdere i tuoi soldi.
Per approfondire puoi leggere l’articolo che avevo scritto qui >>> Come diventare Investitore Immobiliare
Ora, consideriamo che tutte queste spese sopra elencate incidano mensilmente per un costo di 250 euro. Quindi sommali agli 800 euro del costo del prestito e ottieni la VERA spesa totale, ovvero 1050 euro.
Il tuo flusso di cassa è per tanto non più 400 euro bensì 150 euro al mese.
È un cash flow accettabile?
È una valutazione che puoi fare solo tu. Ad ogni modo, hai davanti un flusso di cassa positivo. Puoi considerarti sulla buona strada per realizzare il tuo affare immobiliare.
Come utilizzo la regola del 50% nella stima del cash flow?
Nella tua attività di investitore immobiliare ti troverai a valutare decine e decine di immobili. Fare una stima precisa del cash flow potenziale è un lavoro che impegna tempo e fatica. La regola del 50% ti permette, tramite un semplice calcolo, di fare una selezione preliminare delle proprietà da acquistare.
Questa parte dal presupposto che le spese di un immobile corrispondono alla metà del reddito generato, al netto della rata del mutuo. Quindi avrai una formula come questa:
Cash flow = (Reddito x 0,5) “ rata del prestito.
In altre parole, basta che dividi per due il reddito e poi sottrai il costo della rata del mutuo.
Approfondiamo con un esempio.
Considera che hai la possibilità di acquistare un immobile per 130.000 euro. Conosci il mercato degli affitti di riferimento e sai che puoi facilmente metterlo a reddito per 1.000 euro al mese. Inoltre, sei abituato ad acquistare a leva, quindi sai che chiedendo un prestito alla banca, la rata che sosterrai ogni mese sarà di circa 450 euro. È un calcolo rapido, che l’esperienza farà balzare nella tua testa quasi in automatico.
Ora prendi questi numeri e applica la regola del 50%. Avrai:
Cash flow = (1.000 x 0,5) “ 450 euro ovvero Cash flow = 500 “ 450 = 50 euro.
Con la regola del 50% avrai stimato in pochi minuti un cash flow positivo per il tuo immobile e puoi decidere se passare o meno a un’analisi più approfondita della proprietà .
Quanto è precisa questa formula? Dipende. Le spese generate da un’immobile possono variare da operazione a operazione, a volte in modo imprevedibile. Può capitare che incidano al 30%, e quindi la regola del 50% ha stimato un cash flow inferiore a quello che riesci a realizzare in realtà . Altre volte i costi possono incidere al 70%, e potresti ritrovarti con un cash flow nullo se non addirittura negativo.
La regola del 50% quindi non è sufficiente per prendere la decisione finale su un immobile, è un valido strumento in fase preliminare. Ti aiuterà a orientarti tra decine di immobili ed a concentrare la tua attenzione solo sulle operazioni che meritano il tuo tempo.
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Buona Vita
Antonio Leone