Se vuoi fare soldi devi imparare a leggere i numeri. Prima di fare il tuo investimento immobiliare è importante che tu abbia alcuni concetti ben impressi nella mente.
Conoscere come calcolare il ROI, per esempio, e qual è la differenza tra ROI e ROE diventa fondamentale per tenere immobili a reddito, senza rischiare di perdere soldi e fallire proprio con la tua prima operazione, che deve essere la spinta che ti porta a farne altre.
Allora impara a leggere i numeri, questo articolo ti chiarirà le idee.
Cosa è il ROI
Immaginiamo che un tale di nome Andrea abbia realizzato il primo investimento immobiliare e debba valutarne il ROI. La parola è l’acronimo inglese “Return on Investment”, e indica quanto rende un investimento, indipendentemente da come è stato finanziato. Andrea è una persona informata su come mettere un immobile a reddito e come evitare gli errori più comuni.
Supponiamo che Andrea abbia acquistato un immobile pagandolo 100mila euro, e lo abbia ristrutturato con 20mila euro (soldi suoi), per poi rivenderlo a 150mila euro. Facendo due calcoli facili, scopriamo che Andrea ha ottenuto un utile dell’operazione di 30mila euro.
A questo punto calcolare il ROI su base annua, è semplice. Basta dividere l’utile per il totale dell’investimento e poi moltiplicarlo per 100.
Quindi, ROI = 30.000 (Utile netto) / 120.ooo (costi totali) x 100. Facendo questo calcolo viene fuori che il rendimento dell’operazione è stato del 25% lordo.
Calcolando anche le tasse, supponiamo una tassazione al 30%, quindi 9.000 sull’utile di 30.000
Il ROI sarà il seguente: 21.000 (Utile netto) / 120.ooo (spesa totale) x 100. Facendo questo calcolo viene fuori che il rendimento dell’operazione è stato del 17,5%.
Per capire poi se è un buon rendimento, Andrea deve fare un altro step, quello di mettere in relazione il suo ROI con il tempo.
Se quindi avesse chiuso l’investimento in 6 mesi, il rendimento annuo sarebbe raddoppiato.
Discorso diverso nel caso in cui avesse chiuso l’operazione in due anni: in questo caso il ROI si sarebbe dimezzato.
Scusa caro lettore se a volte scrivo cose banali ma serve a chi non ha piena dimestichezza con i numeri per capire.
Di solito il ROI si considera buono se arriva almeno al 6% su base annua, chiaramente vale per chi investe in titoli e non per noi che non ci accontentiamo facilmente.
Cosa è il ROE
Il ROE è un altro parametro fondamentale per un investitore immobiliare. È l’acronimo di “Return on Equity” e indica quanto rendono i soldi che hai investito nell’operazione. Per capire bene cos’è il ROE, immaginiamo un altro investitore di nome Marco che ha fatto un’operazione simile a quella di Andrea, ma usando la leva bancaria.
Marco ha acquistato con un mutuo un immobile di 120mila euro. In questo caso, 10mila sono i soldi che ha messo di tasca sua, mentre 110mila è il capitale del mutuo. Immaginiamo che le spese del mutuo siano di 5.500 euro. Quindi il totale dell’investimento Marco è stato di 125.500 euro.
Come Andrea, anche Marco rivende il suo immobile per 150mila euro. Facendo anche qui qualche rapido calcolo, l’utile dell’operazione è di 24.500 euro, sottraendo le tasse al 30% (7.350 euro), l’utile si riduce a 17.150 euro.
Mettendo a confronto le due operazioni, quella di Andrea e quella di Marco è fuori di dubbio che il primo ha ottenuto un utile migliore: 21mila euro contro i poco più di 17mila del secondo.
Chi ha fatto la migliore operazione tra i due? Per capirlo dobbiamo calcolare proprio il ROE.
La formula dell’investimento è: ritorno sull’investimento netto/capitale proprio impegnato.
Facciamo i conti in tasca ad Andrea e Marco per quanto riguarda il ROE ottenuto dalle rispettive operazioni.
- ROE Andrea: 21.000 (Utile netto) / 120.000 (Capitale investito) x 100 = 17,5%
- ROE Marco: 17.150 (Utile netto) / 10.000 ( Capitale investito) x 100 = 171,5%
Come puoi vedere il ROE ottenuto da Marco è superiore a quello di Andrea. IL ROE di Marco è 10 volte superiore a quello del suo collega investitore. Cosa significa questo?
Andrea vs Marco e l’importanza della leva bancaria
Mettere a confronto le due situazioni che ti ho descritto è molto importante. Perché ti servono a interrogarti su qual è il compito di un investitore immobiliare. Se operi sempre con i soldi tuoi, non c’è niente di male a farlo, ma devi avere una disponibilità finanziaria altissima per avere dei risultati soddisfacenti nel tempo.
O sei ricco come Bill Gates e puoi comprare cash palazzine o appartamenti, altrimenti devi servirti della leva bancaria per fare soldi. Cosa sarebbe successo ad Andrea se invece di investire tutti i suoi soldi, 120mila euro, in un’unica operazione, li avesse divisi in diversi investimenti, aiutandosi con le banche o con altri finanziatori, in 10 operazioni diverse? Quanto sarebbe stato il suo ROE?
In altre parole, il vero investitore è colui che sa far rendere al meglio i soldi che investe. Paradossalmente meno ne mette e più alti sono i suoi guadagni. Ecco come si crea ricchezza ed è per questo che si usa la leva finanziaria.
Ricchezza è ragionare sui numeri
Andrea e Marco hanno fatto una prima operazione, chi in un modo, chi in un altro. Al di là dei risultati che hanno ottenuto e dei mezzi che hanno scelto per raggiungere il traguardo, entrambi hanno imparato la dura legge dei numeri. Se anche tu sei alla prima operazione, devi seguire il loro esempio e calcolare correttamente il ROI e il ROE della tua attività .
Questi due parametri sono come la stella polare dei marinai di un tempo: ti indicano che direzione stai prendendo, se la tua scelta è stata indovinata o se devi cambiare strategia.
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Buona Vita
Antonio Leone