«Che cos’è il genio? È fantasia, intuizione, decisione e velocità d’esecuzione », è una frase famosa del film œAmici Miei .
Il œgenio nell’immobiliare, quello destinato a fare i migliori affari, è proprio una persona che ha fantasia e intuizione. E inoltre, è bravo a prendere decisioni e a muoversi velocemente.
Il flipping è una modalità di investimento che più scatena il œgenio dell’investitore immobiliare. In cosa consiste? Nel comprare immobili a un prezzo conveniente, rimetterli a nuovo e poi rivenderli per farci un buon profitto.
Le operazioni di flipping sono le mie preferite e le ho utilizzate molto negli anni. Come sempre capita, con l’esperienza impari dalle cose buone e da quelle meno buone.
In questo articolo ti racconto quali sono gli errori maggiori nel fare flipping e come fare per evitarli.
Perdere di vista i numeri
Il flipping, come ogni campo dell’immobiliare, ha le sue regole. Soprattutto se sei nuovo nel campo, ti consiglio di seguirle. Una di queste fondamnetali è quella del 70%. Cosa dice? Te lo racconto con un esempio.
Stai ipotizzando di comprare un immobile e ristrutturarlo. Lo fai valutare e viene fuori che per il mercato vale 200mila euro. A quanto dovresti comprarlo per fare un affare? Te lo dice proprio la regola del 70%. Applichiamola.
Dovrai fare il 70% di 200, che equivale a 140. Poi ai 140 ti consiglio di sottrarre i costi per le ristrutturazioni. Andiamo larghi e immaginiamo che tu spenda una cifra vicina ai 40mila euro.
Per fare una buona operazione, dovrai comprare quell’immobile a una cifra massima di 100mila euro. E’facile e sempre possibile?NO!
Cento è il tuo MAO, acronimo che sta per œmaximum price you want to pay , il prezzo maggiore che sei disposto a pagare.
Questa è una buona regola, ora ti racconto come faccio io. Quando faccio flipping strappo accordi per acquistare immobili, almeno al 40% in meno rispetto al loro valore di mercato. Così so di essere competitivo e di ottenere dei buoni profitti. Fermo restando che elaboro sempre un BP dettagliato.
Pertanto, l’errore che non devi commettere è quello di procedere a briglia sciolta senza aver fatto dei calcoli giusti.
Comprare male
Acquistare male non è solo comprare a un prezzo troppo alto per fare poi un margine interessante. Compri male anche se non sai scegliere la zona giusta per fare flipping. Se fai un investimento su una casa in montagna a novembre e speri di rivenderla in sei mesi, con molta probabilità non riuscirai a farlo. Questo perché avrai bisogno dei tempi per fare i lavori del caso e poi proporla sul mercato.
Su che tipologie di immobili invece devi puntare per fare flipping?
Ti elenco una serie di caratteristiche:
- Immobile nei centri storici.
- Immobile di nuova costruzione (se possibile). Sono quelli che compri a prezzi bassi e puoi rivendere con una spesa non troppo gravosa.
- Immobile in zone ben servite (trasporti, scuola, servizi ¦).
- Immobile in costruzione: ti consiglio di prestare attenzione a nuovi cantieri in città o in zone ben collegate al centro.
Un capitolo a parte va poi dedicato alla ristrutturazione e ai suoi costi. Immagina di aver trovato un appartamento che ti sembra il migliore del mondo. E poi di scoprire che all’interno ci sono problemi per l’impianto elettrico, pavimentazione, solai e infissi. Allora non è l’investimento più adatto per fare flipping perché i costi di ristrutturazione abbasseranno troppo il tuo margine.
Per avere più info e consigli su come ristrutturare un immobile, leggi l’articolo dell’esperto, Andrea Pitzus >>>
Andrea racconta quali sono i tre step da seguire nel ristrutturare un immobile.
Mettere tutti i soldi nello stesso paniere
Un professionista del flipping non farebbe mai quest’errore madornale: quello di investire tutti i suoi risparmi in un’unica operazione. Chi fa flipping sa che può contare sugli OPM e OPE.
Cosa sono? OPM sta per Other People’s Money, ovvero i soldi degli altri. Un buon investitore nel flipping sa far fruttare bene I soldi degli altri.
Chiedere soldi agli altri non è sicuramente semplice, ma ce la farai con degli accorgimenti.
Se cerchi consigli, ho scritto un libro sull’argomento, ottieni un estratto >>>QUI<<<
Altra parola magica per chi fa flipping è OPE sta per Other People Experience, ovvero utilizzare l’esperienza degli altri. Questo mi serve per dirti che per fare un buon flipping devi avere la capacità di circondarti di buoni professionisti. Ti servirà un avvocato per tutelarti, un agente immobiliare per capire qual è la giusta valutazione di un immobile, una buona ditta di ristrutturazioni per evitare prezzi gonfiati e margini ridotti poi sulla vendita.
Non avere una exit strategy
Per quanto tu possa essere bravo nel fare flipping esisteranno sempre dei fattori che non potrai prevedere. Per questo, quando decido di fare un’operazione di flipping mi figuro in testa sempre un piano B e un piano C.
Mi chiedo: œSe il mio investimento non va a buon fine cos’altro potrei fare con l’immobile che ho acquistato? .
Nelle opzioni B e C, ci sarà per esempio la possibilità di venderlo a un altro investitore. Oppure di metterlo a reddito. In fondo, è un immobile che si trova in una buona zona ed e ben servito. Se hai fatto infatti i œcompiti a casa nella scelta della zona giusta, potrai sfruttare quell’immobile in altri modi, senza restare a bocca asciutta. Anche se ricorda sempre l’esperienza negativa fatta e fanne tesoro.
Un’operazione di flipping di successo
Per concludere questo post sul flipping ti racconto un’operazione di successo di cui sono particolarmente fiero. L’immobile in questione era in una zona centrale di Genova. Ti elenco i dettagli dell’operazione:
- Prezzo di acquisto: 47mila euro
- Costi di ristrutturazione: 8mila.
- Prezzo di vendita: 106mila.
E tutto realizzato in soli 4 mesi!
Hai operazioni di flipping da condividere? Scrivimi e potrai raccontarle sul mio blog.
Buona Vita
Antonio Leone